בדק בית אינו עניין של מה בכך, שירותי בדק בית מקובלים ונפוצים במדינות המתועשות מזה שנים רבות ומוגדרים בגדר "מטלת חובה" לכל אדם השוקל מעבר דירה - בין אם לדירה חדשה ובין אם מעבר לבית יד שניה. זאת ועוד - בעלי עסקים אשר רוכשים מבנה לכל מטרה - אחסון, בניין משרדים או אחר מחויבים בביצוע בחינה היקפית לליקויי הבניה. נדמה כי במקרה זה האחריות רבה יותר היות ומדובר בבעל עסק המעסיק צוות עובדים אולם האם אכן כך? האם משפחה העוברת לבית חדש יכולה לחסוך מעצמה את הבדיקה?
בדק בית בישראל - בשונה מאירופה
באירופה ובמדינות מתועשות אחרות, בהקשר הזה, מוגדרת מטלת בדק הבית כעניין שבשגרה. הרי ברור שאדם אינו קונה בית כפי שהיה קונה מצרכים בסופר.. מדובר בהשקעה הכספית הגדולה ביותר, בדרך כלל, בחיינו. אם אנו לא מוותרים על בדיקת רכב חדש או יד שניה במוסך בדיקות טרם הקניה - מדוע שנוותר על בדיקה מקצועית ומקיפה של הבית? אין סיכוי שנעשה זאת הלא כן?
ועם זאת, בישראל ביקורת מבנים אינה עניין שבשגרה, בנק משכנתאות מבקש מאתנו לתאם בדיקה עם שמאי מקרקעין מטעמו. תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לבחון את שווי המבנה כך שהבנק יוכל להשוות ולתת משכנתא על פי כל הקריטריונים אך האם זה מספיק? אין מתפקידו של שמאי המקרקעין לבחון ליקויי בניה. במקסימום יכול השמאי לתת תיאור כולל של כל הקריטריונים המשפיעים על עלות הנכס ולתת הערכת מחיר. רוכשי דירות ובתים מסתמכים במקרים רבים על הערכה כוללנית זו אשר אין בינה לבין ביקורת ליקויי בניה מאום.
ההמלצה שלנו - ביצוע ביקורת מבנים מקיפה!
הסיבה שאנו ממליצים בתוקף על ביצוע בדק בית מקיף בארץ נעוצה בכך שבישראל בונים בתים פרטיים רבים בשיטות בניה קונבנציונאליות.
שיטת החומר והלבנים (או בלוקים) , שיטה המקובלת ברחבי העולם, הינה שיטה המצריכה בדיקה מדוקדקת של הבית על שלבי הבניה והעבודות הנדרשות לשם כך. לא מדובר בשיטות טרומיות בהם המבנה מוקם עם יחידות מבנה המגיעות "קומפלט" - מחוזקות ובעלות חתימת מכון תקנים על כך שנעשו בקפידה. שיטת הבנייה הרווחת בישראל היא שיטה בה חברת הבנייה מעסיקה קבלן ראשי - לעיתים פרילנסר, אשר אין בינו לבין חברת הבניה מאום מלבד קשר עסקי גרידא. הנ"ל מעסיק קבלני משנה שתפקידם לבצע את העבודות השונות הכרוכות בבניה עד למסירת המפתח ותפקידו אינו אחר מאשר פיקוח על השלבים השונים בביצוע. התהליך הינו תהליך סבוך ומורכב ובמקרים רבים ישנם עיקובים בלוח הזמנים שמקורם בהיעדרות עובדים, תנאי מזג אויר ועוד. הקבלן הראשי מחויב בהעברת מפתח בפרק זמן סביר על פי ההגדרה וכל עיקוב משפיע לרעה על לוח הזמנים כולו.
מסיבה זו לא מן הנמנע שבמקרים רבים הקבלנים לא יפעלו כשורה בכל האמור לתהליכי הבדיקות, הפיקוח, האיתור והתיקון של הליקויים. קורא לא אחת שלאחר שנים של מגורים מתגלים בישראל, כדרך אגב, ליקוי חמור במבנה אשר עלול היה לגרום לאסון ורק בדרך נס לא היה כך. ליקויים אלו היו נמנעים במידה והיו נבחנים על ידי איש מקצוע אמיתי שתפקידו הוא ביצוע בדק בית מקיף - ביקורת מבנים לשמה הוסמך. היות והאחריות היא על הקבלן, נהוג כי רק לאחר שנת הבדק- היא השנה הראשונה לאחר קבלת המפתח תבוצע בדיקה חוזרת. צרכנים רבים אינם מודעים לעובדה כי זכותם לדרוש בדיקה ואף תיקון ליקויים כאמור.
בדק בית בכל שלבי הבניה וכן בדיקה תקופתית
לסיכום, להלן המלצתנו - ביצוע בדק בית הינו בהגדרת חובה ואין להמנע ממנו. ישנם אנשי מקצוע רבים המוסמכים גם כמהנדסי מבנה וגם כשמאים. העסקתם של אלו תאפשר ראייה כוללת של הצרכים, בחינה מקיפה של הליקויים והגשת תביעה לתיקון ליקויים במקרה של בעיה. מומלץ להעסיק איש מקצוע בתחום אשר יפקח על הבנייה בתהליך ויבטיח כניסה שקטה ושהייה בטוחה לאורך שנים.
מדוע חשוב לבצע בדק
בדק בית הפך לדבר שבשגרה עבור כל אדם ששוקל לרכוש דירה, שמקבל מפתח מידי קבלן, או שנתקל בליקויים בדירה בה הוא מתגורר.
אחת הדילמות המהותיות איתה מתמודדים רבים, בטרם הם מזמינים את הבדיקה ההכרחית, היא האם נכון להשקיע כסף גם בהליך זה, (בנוסף לכלל ההוצאות הגבוהות שכרוכות ברכישת דירה), או שמא עדיף לוותר עליו ולהסתמך על האבחנה האישית שלנו ועל האינטואיציה.
אם שקלתם שלא לערוך בדק בית על ידי חברה מיומנת ומקצועית, כדאי שתשקלו גם את האפשרות כי לאחר ביצוע העסקה, ישנם מצבים בהם תגלו כי בדירה קיימים ליקויים. ליקויים אלו תאלצו לתקן מכספכם האישי, בנוסף להוצאות שכבר השקעתם בתהליך הרכישה.
מאידך, אם ביצעתם את בדק הבית, אתם תקבלו לידיכם דו"ח המפרט את הליקויים בצרוף המלצות כיצד נכון לטפל בהם, ואת עלות התיקון תוכלו לקזז ממחיר הדירה אותה אתם עתידים לרכוש ובכך העסקה תהיה הוגנת לשני הצדדים ולא תאלצו להתמודד עם מפח נפש בעתיד.
בנוסף, עם קבלת הדו"ח אתם יכולים להחליט כי הליקויים הם רבים מדי, לוותר על רכישת הדירה הספציפית, ולהמשיך לחפש את דירת חלומותיכם (אם מדובר בדירה אשר מיועדת למגורים), או להמשיך ולחפש את הדירה שתספק לכם את התשואה הגבוה ביותר במקרה של השקעה.
מתי לערוך בדק בית
החלטתם שאתם כן מוכנים להשקיע היום עבור בדק בית בכדי לחסוך בעתיד? עשיתם בשכל, שכן זהו צעד נבון, אך עכשיו נשאלת השאלה החשובה לא פחות: 'מתי נכון לבצע בדקיקה קפדנית?'
השלב הראוי לביצוע הבדיקה (על ידי חברה מיומנת ומקצועית, או על ידי מהנדס בעל ניסיון וותק בתחום), הוא בשלבים השונים בתהליך הבניה.
רוכש דירה מידי קבלן, חייב וצריך להיות סמוך ובטוח כי הקבלן מבצע את עבודתו נאמנה ובמקצועיות ללא תקלות וליקויים שעלולים להתגלות בדיוק ברגע בו אין אנו צריכים את "התגלית" הזו כחלק מחיי היום יום שלנו.
בדק בית הוא למעשה הפיקוח אותו אנו מטילים על הקבלן במהלך עבודתו, ועצם הידיעה כי הוא נבדק כל הזמן במהלך עבודתו, תגרום לו לבצע אותה בצורה הטובה ביותר.
בזמן בו נבנה השלד, רצוי ומומלץ לבצע את הבדיקה ארבע פעמים לפחות, לרבות בדיקת אינסטלציה, בדיקת חשמל ותשתית המבנה. אל תטעו לחשוב כי אלו הבדיקות היחידות שתבצעו בשלב בניית השלד, כאן נדרשות גם בדיקות של הטיח הריצוף ואף של עבודות הגמר.
אם אין אתם יכולים לעמוד כלכלית בשלוש או ארבע בדיקות של בדק בית, מומלץ לערוך את הבדיקה בסמוך להעברת חזקת הבית לידיכם. אם גם בסמוך להעברת החזקה אתם לא יכולים להרשות לעצמכם בדק בית, עשו זאת בתקופת האחריות או בתקופת בדק הבית שמוענק לכם מתוקף החוק.
מטרת בדק הבית
מטרתו של בדק בית היא קביעת הכשלים בתשתית הדירה. חשיבותה של בדיקת דירה קודם לתהליך קניה הינו חשוב מאוד.
מטרתו של תהליך בדק בית בטרם קניית בית להמחיש בפני בעליו העתידי של הדירה הפוטנציאלי תמונה מקצועית ואמינה על הסטטוס ההנדסי של הנכס. מדובר בתמונה ריאלית – לא מתומרנת. מהנדס בדיקות נכסים מקצועי ידע למיין את הפגמים שנמצאו בנכס בקטגוריות אובייקטיביות ולהציגם בפני הקונה הפוטנציאלי בדרך שלא ישנה את שיקול דעתו. אסור להחמיר במפגעים במידה ואינם חמורים במקביל אין להקל ראש בליקויים שיפגמו בשימוש הסביר בדירה לאורך השנים.
חשוב מאוד לספק לרוכש דוח מפורט ומקצועי על טיבם של הפגמים והליקויים שנתגלו לרבות עלויות כספיות משוערות לתיקונים.
המהנדס העורך בדק בית לבית להכיר את הסביבה האופיינית מבחינת איכות הקרקע – האפקט הנגזר על היסודות וביסוס המבנה לרבות מערכות ניקוז לסילוק מי גשמים, האקלים המקומי (כיווני הרוח ועוצמת גשם) ונתונים נוספים בעלי השפעה על מצב הדירה.
חשוב להבין שדירה בעלת מאפיינים זהים (פתחי חוץ, גובה קומה ומעטפת חיצונית תואמת) תתפקד בצורה שונה בתנאי סביבה ומזג אוויר שונים.
נכס שרצפתו מעל חלל מפולש (לדוגמא חניה מקורה) יכולה להיות בעייתית ומועדת לתופעות נזילות ועובד, בהשוואה לדירה בעלת אותם מאפיינים באזור פחות לח שתנאים זהים לא יגרמו בה לבעיות אלו או אחרות. בדק בית נכון ומקצועי חייב להיות מבוצע על ידי מהנדס מנוסה שזה תחום עיסוקו ומומחיותו.
לאור האמור לעיל חשוב שקונה בית פוטנציאלי ישקיע מאמץ ואנרגיה על מנת לאתר מהנדס מתאים שיבצע בשבילו בדק בית לדירת חלומותיו כדי לא ליפול בפח.
בדק בית ליקויי בניה גלויים וסמויים
הפירוש של בעיות בניה גלויות וסמויות בביצוע בדק בית ובדיקת נכס לפני רכישה
במינוחים המקצועיים המקובלים בתחומי בדק בית ובדיקת דירה יש הפרדה חד משמעית בין ליקויים גלויים (שקופים) ובין ליקויים לא גלויים. ליקוי לא גלוי פירושו לא רק ליקוי שגילויו מצריך ידע ומיכשור מתאים אלא גם ליקוי חשוף הנראה לכל, אך רוכש דירה שמקצועו לא קשור לענף הבניה לא יבין ולא יאבחן אותו כבעייה.
קילופי טיח סתמיים או תפרחות סידניות בין אריחי הקרמיקה אינם מדליקים נורה אדומה אצל כל רוכש דירה אך לבודק המנוסה באיתור בעיות בניה סימנים אלו בעייתיים ומחייבים התעמקות ודגש היות והם מעידים על בעיית רטיבות ועליו מוטלת החובה והצורך לקבוע את מקורותיה והפעולות הנדרשות לעצירתה.
סדקים רחבים הנראים בעיתיים ומפחידים לרוכש נכס ייחשבו בעיניו ליקויי בניה גלויים וחמורים. אך לעתים סדקים אלו (תלוי בגורם אותו הם מאפיינים, בצורתם ובמיקומם) לא מעידים על בעיה רצינית בהשוואה לסדקים קטנים הנחשבים כליקויים לא משמעותיים בעיניו של קונה דירה אך בסופו של דבר משמעותם הרסנית ומאיימת על יציבות הנכס.
